La desaceleración del mercado inmobiliario chino ha sido un factor clave que ha ejercido presión sobre el crecimiento del PIB del país. En este artículo, Jian Shi Cortesi, Investment Director de renta variable asiática y china en GAM Investments, evalúa cómo está influyendo el mercado inmobiliario en el rendimiento de la renta variable china.
13 de enero de 2026
¿Qué provocó el auge inmobiliario desde la década de 1990 hasta 2020?
Comenzó con el cambio fundamental de política hacia la privatización de la vivienda en la década de 1990, lo que impulsó una construcción masiva. Por el lado de la demanda, dos potentes motores tomaron protagonismo: una urbanización sin precedentes, que atrajo a millones de personas a las ciudades, y un rápido aumento de los salarios de los hogares. El auge de la construcción de viviendas contribuyó al crecimiento del PIB. El resultado de todos estos factores fue un sólido mercado inmobiliario que se mantuvo más de 20 años.
¿Qué provocó la desaceleración del mercado inmobiliario?
A finales de la década de 2010, cada vez más compradores de viviendas comenzaron a quejarse del nivel de precios y el Gobierno empezó a preocuparse por una posible burbuja inmobiliaria.
Como resultado, en 2020 y 2021, algunas ciudades de China endurecieron las restricciones a la compra de viviendas en un intento de enfriar el mercado inmobiliario. Al mismo tiempo, el Gobierno ordenó a los bancos endurecer los criterios de concesión de préstamos a los promotores inmobiliarios altamente apalancados. La combinación de estas medidas provocó problemas de liquidez a algunos promotores de alto riesgo, algunos de los cuales acabaron incurriendo en impagos de su deuda.
Entre 2010 y 2020, los precios de la vivienda en las 70 principales ciudades de China aumentaron casi un 60 %.1 Desde 2021, los precios de la vivienda han ido bajando.
Gráfico 1: Precios de vivienda nueva en 70 ciudades de China
Fuente: Oficina Nacional de Estadísticas (NBS) de China, a octubre de 2025.
Los compradores de viviendas se han vuelto cautelosos con respecto a las perspectivas de los precios inmobiliarios y están menos dispuestos a comprar. En 2025, los precios de la vivienda siguen bajando en términos interanuales (YoY).
Gráfico 2: Variación interanual (%) de los precios de las viviendas de nueva construcción en 70 ciudades de China
Fuente: NBS, a octubre de 2025.
¿Qué partes se han visto más afectadas por la caída del mercado inmobiliario chino?
De todos los participantes en el sector inmobiliario, los promotores con un alto nivel de apalancamiento han sido los más afectados. Tras años de expansión agresiva impulsada por el crédito fácil, se encontraron en una situación de gran vulnerabilidad cuando cambió el sentimiento del mercado y se endurecieron las condiciones de financiación. Esta tormenta perfecta de caída de las ventas y restricción de flujos de caja obligó a un número significativo de estas empresas sobreendeudadas a incumplir sus elevadas obligaciones de deuda, desencadenando una grave crisis de confianza en todo el sector.
Estos promotores solían tener dificultades para obtener préstamos bancarios, por lo que recurrieron agresivamente al mercado de bonos, en particular mediante la emisión de deuda denominada en USD con rentabilidades de hasta el 10 %. Los tenedores de bonos globales, atraídos por estos elevados rendimientos, acabaron sufriendo importantes pérdidas tras los impagos.
¿Existen riesgos elevados para las hipotecas?
No. La proporción de préstamos hipotecarios morosos en el sector bancario chino ha aumentado ligeramente, pero sigue siendo inferior al 1 % en los principales bancos chinos.2,3 Consideramos que el riesgo de impagos de los préstamos hipotecarios está contenido. La concesión de hipotecas en China ha sido relativamente conservadora. Aprendiendo de las crisis financieras occidentales, los responsables políticos chinos adoptaron normas mucho más estrictas en materia de pagos iniciales, exigiendo normalmente un 30 % o más.4
Aunque China redujo los ratios mínimos de pago inicial de las hipotecas en mayo de 2024, las autoridades locales conservan la flexibilidad de establecer requisitos específicos para cada ciudad, que suelen ser más elevados en las grandes ciudades. Por ejemplo, Shanghái había fijado anteriormente el porcentaje de pago inicial en un 30 % para la compra de la primera vivienda y en un 40–50 % para la segunda vivienda. Incluso después de la entrada en vigor de las nuevas normas, el pago inicial mínimo sigue siendo del 20 % para la primera vivienda y del 30–35 % para la segunda vivienda.5
Sobre esta base, nuestro equipo cree que las propiedades inmobiliarias chinas se benefician de un importante colchón de capital inmobiliario —es decir, la proporción de capital que los propietarios tienen en sus viviendas— que actúa como amortiguador frente a la caída del valor de los inmuebles. En China no existen las hipotecas de alto riesgo y los hogares chinos no están excesivamente apalancados. Estos factores suelen proporcionar un colchón sustancial para las hipotecas en circulación.
¿Por qué el sistema bancario chino se mantiene estable a pesar de la grave crisis inmobiliaria?
Si bien la crisis inmobiliaria de China ha afectado gravemente a los promotores y ha hecho tambalear la confianza, no ha provocado quiebras bancarias. En primer lugar, las prácticas crediticias conservadoras y los estrictos requisitos de garantías aseguraron que la mayoría de los préstamos inmobiliarios estuvieran respaldados por activos subyacentes sustanciales, lo que aisló a los bancos del impacto total de los impagos. En segundo lugar, los bancos han mantenido amplias reservas para pérdidas crediticias, tal y como exigen los reguladores, lo que proporciona una protección adicional contra los impagos.
¿Qué medidas ha puesto en marcha el Gobierno para apoyar el mercado inmobiliario?
Desde 2022, el Gobierno chino ha aplicado un conjunto completo de medidas para estabilizar y apoyar el mercado inmobiliario.
- Flexibilización de los requisitos hipotecarios: se han reducido los tipos de interés hipotecarios para que la vivienda sea más asequible para los que compran por primera vez y para las familias que desean mejorar sus condiciones de vida.
- Optimización de las restricciones de compra: muchas ciudades han relajado o eliminado las restricciones a la compra de viviendas, al tiempo que mantienen medidas para frenar la especulación.
- Apoyo a la financiación de los promotores: se ha animado a los bancos a proporcionar un apoyo financiero razonable a los promotores inmobiliarios cualificados.
- Impulso a la renovación urbana y a la vivienda asequible: se han acelerado los proyectos de renovación urbana y se ha aumentado la oferta de viviendas subvencionadas por el Estado.
¿Cuáles son nuestras expectativas sobre el mercado inmobiliario chino para los próximos cinco años?
Teniendo en cuenta los factores mencionados, consideramos muy improbable que la desaceleración del sector inmobiliario provoque riesgos sistémicos en el sistema financiero chino. Sin embargo, esperamos un proceso gradual de estabilización de los precios inmobiliarios, en lugar de un repunte brusco.
Es probable que el auge de la construcción haya quedado atrás. Según la Oficina Nacional de Estadísticas de China, en 2024 se vendieron 814,5 millones de metros cuadrados de viviendas nuevas en todo el país, lo que representa un descenso interanual del 14,1 %.6 Fitch Ratings prevé que la demanda anual de viviendas nuevas se sitúe en torno a los 800 millones de metros cuadrados de media entre 2024 y 2040,7 frente a los 1.600 millones de metros cuadrados de 2021.8 Este cambio estructural seguirá lastrando el crecimiento del PIB.
En el lado positivo, las cargas de los pagos hipotecarios han limitado en cierta medida el gasto discrecional. Si los pagos hipotecarios representaran una parte menor de los ingresos familiares, esto podría liberar el gasto en otras áreas, lo que favorecería un crecimiento más amplio del consumo.
¿Cuál es el impacto de la desaceleración del sector inmobiliario en el crecimiento del PIB de China?
Según Goldman Sachs, se estima que la desaceleración del sector inmobiliario en China ha reducido el crecimiento anual del PIB real en aproximadamente 2 puntos porcentuales en 2024 y 2025. Sin embargo, se espera que este lastre se reduzca a alrededor de 0,5 puntos porcentuales anuales en los próximos años.9 El desarrollo inmobiliario ha representado históricamente entre el 20 % y el 25 % de la inversión total en activos fijos,10 por lo que una caída en la nueva construcción y en la compra de suelo impacta directamente en el crecimiento del PIB. La construcción inmobiliaria también impulsa la demanda de acero, cemento, vidrio, maquinaria y otros materiales industriales. La desaceleración deprime la producción industrial y los sectores manufactureros relacionados. Las transacciones inmobiliarias sostienen los servicios financieros (hipotecas, seguros), los servicios jurídicos y las actividades de intermediación, todos los cuales se han contraído en medio de la caída del mercado.
¿Cuál ha sido la respuesta política para estimular el crecimiento económico?
China ha puesto en marcha una estrategia integral para contrarrestar el lastre económico de la desaceleración del sector inmobiliario, orientándose hacia la innovación tecnológica, la fabricación de alta gama, la transición ecológica y el estímulo de la demanda interna. Estos esfuerzos se ajustan a la estrategia de «doble circulación»11 y a los objetivos de fomentar un crecimiento sostenible y de alta calidad a largo plazo. Estas políticas ayudaron a China a mantener una tasa de crecimiento del PIB del 4–5 %.
Gráfico 3: Crecimiento interanual del PIB de China (%)
Fuente: Bloomberg, NBS, a marzo de 2025.
¿Cómo ha afectado la caída del mercado inmobiliario a los consumidores?
El efecto riqueza negativo derivado del sector inmobiliario ha afectado significativamente a la confianza del consumidor en China desde 2021. La vivienda residencial constituye una parte dominante de la riqueza de los hogares en China, ya que representan el 70 % de los activos de los hogares urbanos.12 La caída de los precios de la vivienda ha hecho que la gente se sienta más pobre. Como resultado, la gente opta por gastar menos y ahorrar más.
En los últimos cinco años, los depósitos de los hogares en los bancos casi se han duplicado.13
Gráfico 4: Depósitos de los hogares chinos (en miles de millones de dólares)
Fuente: GAM, Bloomberg, NBS, datos a diciembre de 2024.
¿Cómo esperamos que afecte la desaceleración del mercado inmobiliario al mercado de valores chino?
Históricamente, los inversores chinos se han centrado en tres categorías principales de activos: depósitos bancarios, propiedad inmobiliaria y renta variable doméstica. La caída del mercado inmobiliario afectó inicialmente a la confianza general del inversor a lo largo de 2022–2023, lo que provocó que el dinero se mantuviera al margen. Sin embargo, la posterior caída brusca de los precios de las acciones, junto con la pérdida de atractivo de la propiedad inmobiliaria y unos tipos de interés marginales del 1–2 %, sentaron las bases para una recuperación de la confianza en 2024. Los inversores recurren ahora cada vez más a la renta variable nacional como alternativa clave, y las acciones chinas se han recuperado con fuerza desde 2024.
Esto es similar a lo que hemos visto con las crisis inmobiliarias en otros mercados. Por ejemplo, durante la crisis inmobiliaria estadounidense entre 2007 y 2012, los mercados de valores cayeron bruscamente en 2008, tocaron fondo en 2009 y repuntaron en los años siguientes.
Creemos que China sigue un camino similar y que la tendencia ya está en marcha. Como hemos subrayado durante varios años, consideramos que este entorno es una oportunidad única para que inversores a largo plazo como nosotros construyan posiciones en compañías de alta calidad con valoraciones atractivas.
Gráfico 5: Índice MSCI China
Fuente: GAM, Bloomberg, datos a 30 de septiembre de 2025. Los índices no se pueden comprar directamente
Las rentabilidades pasadas no son indicativas de las rentabilidades futuras ni de las tendencias actuales o futuras.
Las rentabilidades pasadas no son indicativas de las rentabilidades futuras ni de las tendencias actuales o futuras.
Jian Shi Cortesi gestiona las estrategias de renta variable de China y Asia en GAM Investments. Más información sobre Jian y las estrategias que gestiona aquí.