Der Abschwung auf dem chinesischen Immobilienmarkt und seine Auswirkungen

Die Abkühlung des chinesischen Immobilienmarktes ist ein wesentlicher Faktor, der das BIP-Wachstum des Landes belastet. In diesem Artikel bewertet Jian Shi Cortesi, Investment Director für Aktien aus Asien/China bei GAM Investments, wie sich der Immobilienmarkt auf die Aktienperformance Chinas auswirkt.

13. Januar 2026

Was hat den Immobilienboom in den Jahren von 1990 bis 2020 verursacht?

Er begann mit der grundlegenden politischen Wende zur Privatisierung des Wohnungswesens in den 1990er Jahren, die einen massiven Bauboom auslöste. Auf der Nachfrageseite übernahmen zwei starke Triebkräfte die Führung: eine beispiellose Urbanisierung, die Millionen von Menschen in die Städte zog, und ein rascher Anstieg der Haushaltseinkommen. Der Bauboom trug zum Wachstum des BIP bei. Das Ergebnis all dieser Faktoren war ein starker Immobilienmarkt, der mehr als 20 Jahre lang anhielt.

Was hat den Abschwung auf dem Immobilienmarkt verursacht?

Ende der 2010er Jahre begannen immer mehr Immobilienkäufer, sich über die Erschwinglichkeit zu beschweren, und die Regierung begann sich Sorgen über eine Immobilienblase zu machen.

Infolgedessen verschärften einige Städte in China in den Jahren 2020 und 2021 die Beschränkungen für den Kauf von Wohnimmobilien, um den Immobilienmarkt abzukühlen. Gleichzeitig wies die Regierung die Banken an, die Kreditvergabekriterien für hoch verschuldete Bauträger zu verschärfen. Die Kombination dieser Massnahmen führte zu Liquiditätsproblemen für einige risikoreiche Bauträger, von denen einige ihre Schulden nicht mehr bedienen konnten.

Zwischen den Jahren 2010 und 2020 stiegen die Immobilienpreise in den 70 grössten Städten Chinas um fast 60 Prozent¹. Seit 2021 sind die Immobilienpreise rückläufig.

Abbildung 1: Preise für neue Wohnimmobilien in 70 Städten Chinas

Immobilienkäufer sind hinsichtlich der Immobilienpreisentwicklung vorsichtig geworden und weniger kaufbereit. Im Jahr 2025 waren die Immobilienpreise im Vergleich zum Vorjahr (YoY) weiterhin rückläufig.

Abbildung 2: Veränderung der Preise für neu gebaute Wohnungen in 70 Städten Chinas im Jahresvergleich (Prozent)

Welche Parteien sind am stärksten von der Flaute auf dem chinesischen Immobilienmarkt betroffen?

Von allen Akteuren im Immobiliensektor sind hoch verschuldete Bauträger am stärksten betroffen. Nach Jahren aggressiver Expansion, die durch günstige Kredite angeheizt wurde, gerieten sie in eine äusserst prekäre Lage, als sich die Marktstimmung änderte und die Finanzierung restriktiver wurde. Diese perfekte Sturmkonstellation aus sinkenden Umsätzen und eingeschränktem Cashflow hat eine beträchtliche Anzahl dieser übermässig expandierten Unternehmen dazu gezwungen, ihre massiven Schulden nicht mehr zu bedienen, was eine schwere Vertrauenskrise in der gesamten Branche ausgelöst hat.

Diese Bauträger hatten oft Schwierigkeiten, Bankkredite zu erhalten, und nutzten daher aggressiv den Anleihemarkt, insbesondere durch die Emission von auf USD lautenden Anleihen mit Renditen von bis zu zehn Prozent. Globale Anleihegläubiger, die von diesen lukrativen Renditen angezogen wurden, mussten aufgrund der Zahlungsausfälle erhebliche Verluste hinnehmen.

Bestehen hohe Risiken für Hypotheken?

Nein. Der Anteil der notleidenden Hypothekarkredite im chinesischen Bankensektor ist zwar leicht gestiegen, liegt aber bei den grossen chinesischen Banken weiterhin unter einem 1 Prozent.^2,3 Wir halten das Risiko von Zahlungsausfällen bei Hypothekarkrediten für begrenzt. Die Vergabe von Hypothekarkrediten in China war relativ konservativ. Die chinesischen Entscheidungsträger haben aus den westlichen Finanzkrisen gelernt und wesentlich strengere Regeln für Anzahlungen eingeführt, die in der Regel 30 Prozent oder mehr betragen müssen.⁴ Obwohl China im Mai 2024 die Mindestanzahlungsquoten für Hypotheken gesenkt hat, behalten die lokalen Behörden die Flexibilität, städtespezifische Anforderungen festzulegen, die in Grossstädten oft höher sind. So hatte Shanghai beispielsweise zuvor die Anzahlungsquote für den Kauf einer Erstwohnung auf 30 Prozent und für den Kauf einer Zweitwohnung auf 40 bis 50 Prozent festgelegt. Auch nach Inkrafttreten der neuen Vorschriften bleibt die Mindestanzahlung für Erstwohnungen bei 20 Prozent und für Zweitwohnungen bei 30 bis 35 Prozent.⁵

Auf dieser Grundlage ist unser Team der Ansicht, dass chinesische Immobilien von einem erheblichen Eigenkapitalpuffer profitieren – dem Betrag, den Hausbesitzer in ihren Immobilien gebunden haben und der als Puffer gegen Wertverluste dient. In China gibt es keine Subprime-Hypotheken, und chinesische Haushalte sind nicht übermässig verschuldet. Diese Faktoren bieten in der Regel einen erheblichen Puffer für ausstehende Hypotheken.

Warum ist das chinesische Bankensystem trotz des starken Rückgangs auf dem Immobilienmarkt stabil?

Die Immobilienkrise in China hat zwar die Bauträger schwer getroffen und das Vertrauen erschüttert, aber nicht zu Bankenzusammenbrüchen geführt. Erstens sorgten konservative Kreditvergabepraktiken und strenge Anforderungen an Sicherheiten dafür, dass die meisten Immobilienkredite durch substanzielle Vermögenswerte gedeckt waren, wodurch die Banken vor den vollen Auswirkungen von Zahlungsausfällen geschützt waren. Zweitens haben die Banken gemäss den Vorgaben der Aufsichtsbehörden ausreichende Rückstellungen für Kreditausfälle gebildet, die einen zusätzlichen Schutz vor Zahlungsausfällen bieten.

Welche Massnahmen hat die Regierung zur Stützung des Immobilienmarktes ergriffen?

Seit dem Jahr 2022 hat die chinesische Regierung ein umfassendes Massnahmenpaket zur Stabilisierung und Unterstützung des Immobilienmarktes umgesetzt.

• Lockerung der Hypothekenanforderungen: Die Hypothekenzinsen wurden gesenkt, um Wohnraum für Erstkäufer und Familien, die ihre Lebensbedingungen verbessern möchten, erschwinglicher zu machen.
• Optimierung der Kaufbeschränkungen: Viele Städte haben die Beschränkungen für den Kauf von Wohnimmobilien gelockert oder aufgehoben, während Massnahmen zur Eindämmung von Spekulationen beibehalten wurden.
• Unterstützung der Finanzierung von Bauträgern: Banken werden ermutigt, qualifizierten Immobilienentwicklern angemessene Finanzierungshilfen zu gewähren.
• Förderung der Stadterneuerung und des bezahlbaren Wohnraums: Beschleunigung von Stadterneuerungsprojekten und Erhöhung des Angebots an staatlich subventioniertem Wohnraum.

Wie sehen unsere Erwartungen für den chinesischen Immobilienmarkt in den nächsten fünf Jahren aus?

Angesichts der oben genannten Faktoren halten wir es für sehr unwahrscheinlich, dass die Konjunkturabschwächung im Immobiliensektor zu systemischen Risiken im chinesischen Finanzsystem führen wird. Wir rechnen jedoch eher mit einer allmählichen Bodenbildung bei den Immobilienpreisen als mit einer starken Erholung.

Der Bauboom dürfte hinter uns liegen. Nach Angaben des Nationalen Statistikamtes (NBS) Chinas wurden im Jahr 2024 landesweit 814,5 Millionen Quadratmeter neuer Wohnraum verkauft, was einem Rückgang von 14,1 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht.⁶ Fitch Ratings prognostiziert für den Zeitraum 2024 bis 2040 eine durchschnittliche jährliche Nachfrage nach neuen Wohnimmobilien von rund 800 Millionen Quadratmetern⁷, nach 1,6 Milliarden Quadratmetern im Jahr 2021⁸. Dieser strukturelle Wandel wird das BIP-Wachstum weiterhin belasten.

Positiv zu vermerken ist, dass die Belastung durch Hypothekenzahlungen die frei verfügbaren Ausgaben in gewissem Masse eingeschränkt hat. Wenn Hypothekenzahlungen einen geringeren Anteil des Haushaltseinkommens ausmachen, könnte dies Ausgaben in anderen Bereichen freisetzen und ein breiteres Konsumwachstum unterstützen.

Wie wirkt sich der Rückgang des Immobilienmarktes auf das BIP-Wachstum Chinas aus?

Laut Goldman Sachs dürfte der Immobilienabschwung in China das jährliche reale BIP-Wachstum in den Jahren 2024 und 2025 um etwa zwei Prozentpunkte pro Jahr verringern. Es wird jedoch erwartet, dass sich dieser Rückgang in den nächsten Jahren auf etwa 0,5 Prozentpunkte pro Jahr verringern wird.⁹ Die Immobilienentwicklung machte in der Vergangenheit 20 bis 25 Prozent der gesamten Investitionen in Sachanlagen aus¹⁰, sodass sich ein Rückgang bei Neubauten und Grundstückskäufen direkt auf das BIP-Wachstum auswirkt. Der Immobilienbau treibt auch die Nachfrage nach Stahl, Zement, Glas, Maschinen und anderen Industriematerialien an. Eine Abschwächung drückt auf die Industrieproduktion und die damit verbundenen Fertigungssektoren. Immobilientransaktionen unterstützen Finanzdienstleistungen (Hypotheken, Versicherungen), Rechtsdienstleistungen und Makleraktivitäten, die alle angesichts des Markteinbruchs geschrumpft sind.

Wie sah die politische Reaktion zur Stimulierung des Wirtschaftswachstums aus?

China hat eine vielschichtige Strategie umgesetzt, um den wirtschaftlichen Rückgang aufgrund der Abschwächung im Immobiliensektor auszugleichen, indem es sich auf technologische Innovationen, hochwertige Fertigung, grüne Transformation und die Stimulierung der Binnennachfrage konzentriert. Diese Bemühungen stehen im Einklang mit der „Dual-Circulation”-Strategie¹¹ und den langfristigen Zielen der Förderung eines hochwertigen, nachhaltigen Wachstums. Diese Massnahmen halfen China dabei, eine BIP-Wachstumsrate von vier bis fünf Prozent aufrechtzuerhalten.

Abbildung 3: BIP-Wachstum in China im Jahresvergleich (Prozent)

Wie hat sich der Abschwung auf dem Immobilienmarkt auf die Verbraucher ausgewirkt?

Der negative Vermögenseffekt durch Immobilien hat seit dem Jahr 2021 die Verbraucherstimmung in China erheblich beeinträchtigt. Wohnimmobilien machen einen dominierenden Anteil des Haushaltsvermögens in China aus und repräsentieren 70 Prozent der Vermögenswerte städtischer Haushalte¹². Sinkende Immobilienpreise haben dazu geführt, dass sich die Menschen ärmer fühlen. Infolgedessen geben sie weniger aus und sparen mehr.

In den letzten fünf Jahren haben sich die Einlagen der Haushalte bei Banken fast verdoppelt.¹³

Abbildung 4: Einlagen chinesischer Haushalte (in Mrd. USD)

Wie wird sich der Abschwung auf dem Immobilienmarkt voraussichtlich auf den chinesischen Aktienmarkt auswirken?

In der Vergangenheit konzentrierten sich chinesische Investoren auf drei Hauptanlageklassen: Banksparanlagen, Immobilien und inländische Aktien. Der Abschwung auf dem Immobilienmarkt belastete zunächst die allgemeine Investorenstimmung in den Jahren 2022 bis 2023 und führte dazu, dass Geld an den Rand gedrängt wurde. Der anschliessende starke Rückgang der Aktienkurse in Verbindung mit dem Rückgang der Immobilienpreise und den vernachlässigbaren Zinssätzen von ein bis zwei Prozent schuf jedoch die Voraussetzungen für eine Erholung der Stimmung im Jahr 2024. Investoren wenden sich nun zunehmend inländischen Aktien als wichtige Alternative zu, und chinesische Aktien haben sich seit dem Jahr 2024 stark erholt.

Dies ähnelt dem, was wir bei Immobilienabschwüngen in anderen Märkten beobachtet haben. So brachen beispielsweise während der US-Immobilienkrise zwischen 2007 und 2012 die Aktienmärkte im Jahr 2008 stark ein, erreichten im Jahr 2009 ihren Tiefpunkt und erholten sich dann in den folgenden Jahren wieder.

Wir glauben, dass China einen ähnlichen Weg eingeschlagen hat und sich dieser Trend bereits abzeichnet. Wie wir seit mehreren Jahren betonen, betrachten wir dieses Umfeld als eine seltene Gelegenheit für langfristige Anleger wie uns, Positionen in hochwertigen Titeln zu attraktiven Bewertungen aufzubauen.

Abbildung 5: MSCI China Index

Jian Shi Cortesi verwaltet die Aktienstrategien für China und Asien bei GAM Investments. Lesen Sie hier mehr über Jian Shi Cortesi und die von ihr verwalteten Strategien.